Fondos de Inversión Inmobiliaria y su impacto en la economía
La demanda mundial de la inversiones inmobiliarias ha ampliado el espectro de instrumentos de inversión en bienes raíces, dando origen a nuevos vehículos de inversión. Estos vehículos de inversión, pueden ser:
- La Sociedad Limitada de Bienes Raíces, ofrecen exposición de una cartera diversificada de proyectos inmobiliarios, al mismo tiempo que preservan la responsabilidad limitada, y dejan la administración y responsabilidad a los socios;
- La titularización de hipotecas residenciales y comerciales, proporcionan a los minoristas e instituciones acceso a una cartera diversificada de hipoteca, permitiendo a los prestamistas originales modificar su cartera de inversión;
- Los Reits Estate Invesment Trust (REITS), pertenecen al capital de oferta pública en bienes raíces, en la cual se emiten acciones que generalmente se negocian públicamente; y,
- Los Fondos de Inversión Inmobiliario, vehículos de inversión colectiva que invierten en bienes inmuebles con ciertas características adheridas de los REITs, cada vez más utilizados a nivel mundial, especialmente luego de la crisis hipotecaria del 2008, como alternativa de varias economías para estimular el crecimiento del sector.
Los fondos de inversión inmobiliario tiene varios beneficios para los inversionistas: A mayor diversificación, menor riesgo del portafolio, los bienes raíces se comportan a la inversa de la tasa de interés del mercado, por lo que mantener una canasta equilibrada de activos financieros e inmobiliarios es muy importante; este vehículo está resguardado por activos reales, en proporción de los aporte de la inversión, lo que hace que el inversionista se convierta en copropietario; y, la obtención de rentabilidad liquida inmediata por la venta, alquiler y/o las ganancias obtenidas por la apreciación del valor del inmueble o plusvalía.
El mercado dominicano presenta un conjunto de bondades que hacen atractivo la selección de este vehículo de inversión, como por ejemplo: El sector inmobiliarios brindan la protección de riesgos inflacionarios; existe un sesgo constante hacia la apreciación de los inmuebles; el dominicano tiene una inclinación natural a realizar inversiones en bienes raíces, ya sea para consumo propio, alquiler, venta, o inversión en activos reales; entre otros.
El éxito de una inversión inmobiliaria dependerá de varios factores, que incluyen:
- La administración de la propiedad
- Las condiciones generales del mercado de bienes raíces
- Las condiciones económicas del país
- El alcance y los términos de los financiamientos.
Además, los retornos de los inversionistas tanto de la deuda como de capital en activos inmobiliarios dependen, también, en gran medida de la capacidad de los propietarios o sus agentes para mantener los gastos controlados y operar con éxito las propiedades subyacentes. Es importante destacar, la necesidad de garantizar un porcentaje de ocupación alto y contratos de alquiler estables. Otra de las bondades del inversionista en el mercado dominicano es que el sector inmobiliario en todas sus vertientes está en su mayoría dolarizado, por lo que se suele recibir una rentabilidad en moneda fuerte.
Los fondos de inversión inmobiliarios presentan características propias y diferenciadoras versus los fondos de inversión financiera. En algunos casos, el dinero que gana el fondo se obtiene por el arrendamiento de los inmuebles del que es titular, es decir para generar reembolso se requiere un plazo temporal para llevar a cabo la compra/venta del inmueble, así como también el tiempo de espera de caducidad de contrato de alquiler, si es el caso. Por otro lado, la valoración de los fondos de inversión inmobiliario se realiza mediante valores de tasación.
Es por esta razón que expertos del sector afirman que dependerá del objetivo de inversión del vehículo, ya que existen algunos que el aumento en el valor de los inmuebles solo se percibe en el largo plazo, por lo que el poseedor de cuotas deberá mantener inversiones por un periodo, mientras que en otros puestos de bolsas existe un mercado para los fondos inmobiliarios, donde están dispuestos a comprar las cuotas a los inversionistas cuando estos desean venderlas, lo que provoca que las cuotas sea hagan liquidas y se pueda invertir en el corto plazo.
Fondos de Inversión Inmobiliario y su impacto en la Economía
Los fondos de inversión inmobiliario pueden tener diversos impactos dentro de la economía, principalmente como uso productivo del ahorro hacia sectores claves, como sería el sector construcción:
Existen mercados inmobiliarios donde regularmente reunir capital para desarrollar proyectos es complejo y costoso. A través de los fondos de inversión inmobiliario se permite canalizar un ahorro masivo, ya que existen inversionistas que tienen acceso a realizar inversiones cuantiosas, y a la vez despiertan el interés de los demandantes de recursos para financiar el desarrollo de los proyectos, es decir los desarrolladores de proyecto inmobiliarios masivos por ejemplo del sector hotelero. En algunos casos, el financiamiento bancario no se otorga en la etapa inicial del proyecto y es necesario buscar capital para el desarrollo inicial que suele proveer vehículos menos convencionales, como son los fondos de inversión.
En la República Dominicana el aumento significativo de la llegada de turistas al país, históricamente, ha incentivado al incremento de inversiones en infraestructura hotelera. Una tendencia que se va a mantener, la cual arroja un sin número de oportunidades para beneficiarse de este vehículo de inversión.
La relación entre el ahorro nacional que poseen las Administradoras de Fondo de Pensiones (AFP) y vehículos de inversión, como los fondos de inversión inmobiliarios. No se estila que una AFP invierta en un edificio comercial o arrendamiento de espacio, si no que descarga la responsabilidad de gestión operativa y administrativa de esa actividad a los fondos de inversión inmobiliario, eso permite canalizar aún más el ahorro nacional y aumentar la demanda en ese tipo de inversiones, que incentiva igualmente al sector construcción, donde a la vez se protege los recursos de los fondos de pensiones delegando en expertos del sector sus administración. Tal es el caso, de Costa Rica en 2012 cuando las Operadoras de Pensiones tenían interés en invertir en estos fondos, lo que reanimó el mercado inmobiliario luego de la crisis de 2008.
En el sector de la construcción pueden existir desarrolladores que no le interesen mantener inmuebles, concentrándose en la construcción y la venta inmediata, puesto que limita la cantidad de Proyecto que puedan ejecutar a la vez. A través de los fondos de inversión inmobiliarios se realiza diferentes tipos de contractos donde se quedan por un periodo de tiempo con el inmueble, rentándolo y/o administrándolo, lo que permite a la cadena de valor del sector construcción, que no se limite solo al desarrollo inmobiliario, también incluya arrendamiento y administración en su gestión.
En la República Dominicana la inversión del sector privado en la construcción ha registrado tasas de crecimiento significativas. A partir del 2014 se ha impulsado en gran medida por la inversión privada en proyectos habitacionales de viviendas de bajo costos y el sector hotelero. Por lo que, el sector está pasando por una coyuntura positiva la cual debería de considerarse vehículos de inversión como los fondos inmobiliarios para el desarrollo del mismo, aprovechando las distintas oportunidades que generan tanto para el sector viviendas, comerciales, oficinas, entre otros.
Fondos de Inversión Inmobiliario en la República Dominicana
En la actualidad la República Dominicana cuenta con seis fondos de inversión inmobiliario que equivalen al 17% de total de fondos de inversión de la economía (RD$39,285 millones), es decir RD$6,447.0 millones (US$ 127.6 millones), siendo todos fondos cerrados según datos de ADOSAFI para febrero 2019. El total de activos son RD$ 5,571 millones y US$875.7 millones. Estos fondos se encuentran distribuidos en cinco Sociedades Administradoras de Fondos de Inversiones (SAFI): JMMB Funds , Pioneer Funds, Excel Fondos (con 2 fondos), Administradora de Fondos de Inversión (AFI) Popular y Administradora de Fondos (AFI) Universal.
Estos fondos han ofrecido al mercado ampliar las alternativas de inversión, dinamizar el sector inmobiliario y generar liquidez a los propietarios de bienes inmuebles del país. La cartera de Inversiones inmobiliario está divida en pesos dominicanos y dólares, como se presenta a continuación:
| SAFI | Nombre del Fondo | Aprobado DOP | Aprobado USD | Colocado DOP | Colocado USD | Rendimiento 30 días | Rendimiento 90 días | Rendimiento 180 días | Rendimiento 360 días | Rendimiento desde inicio |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pioneer Funds | Inmobiliario Pioneer | 2,200,000,000.00 | 693,000,000.00 | 6.87% | 7.73% | 7.43% | 14.80% | 11.14% | ||
| Excel Fondos |
Inmobiliario Excel I |
50,000,000.00 | 50,000,000.00 | 6.43% | 6.87% | 6.43% | 6.29% | 6.49% | ||
| JMMB Funds |
JMMB Fondo de inversión Cerrado Inmobiliario |
25,000,000.00 | 15,350,000.00 | 5.40% | 6.52% | 7.11% | 6.05% | |||
| AFI Popular |
Renta Inmobiliaria Dolares Popular |
50,000,000.00 | 13,750,000.00 | 6.97% | 5.43% | 6.67% | 5.46% | 4.73% | ||
| AFI Universal |
Inmobilario Universal I |
100,000,000.00 | 25,000,000.00 | 3.55% | 2.36% | n/a | n/a | n/a |
fuente: datos publicados por adosafi en boletin del mes de febrero 2019
Actualización de Fondos de Inversión Inmobiliario JMMB
Al 25 de enero 2019, el JMMB Fondo de Inversión Cerrado Inmobiliario completó una ampliación de su programa de emisiones con 3,400 cuotas lo que totaliza 15,938 cuotas de participación en circulación.
El 1ero de marzo de 2019 JMMB Fondo de Inversión Cerrado Inmobiliario realizó la compra de 15 locales comerciales en la Torre Empresarial y Comercial Novo-Centro ubicados en la ciudad de Santo Domingo.
La inversión incrementará el valor de su patrimonio en más de un 50% y que traducirá en un mayor rendimiento para sus más de 200 inversionistas.
Al cierre del primer trimestre comprendido entre 01 de enero y 31 de marzo de 2019, el Fondo alcanzó un patrimonio de USD 16,269,035.59 en 15,938 cuotas de participación con un valor cuota de USD 1,060.701238.
El trimestre cerró con un rendimiento al inversionista de 6.37% en los últimos 30 días, 6.21% en los últimos 90 días, 7.58% en los últimos 180 días y 5.99% en los últimos 360 días.