Inversiones en el Sector Inmobiliario a través del Mercado de Valores
Una de las inversiones más comunes entre los individuos son las inversiones inmobiliarias, específicamente la adquisición de viviendas propias. Naturalmente, las familias dominicanas compran viviendas buscando estabilidad emocional y económica, independencia financiera, progreso personal, entre otras razones inherentes al ser humano. Es por esto, que el poseer una vivienda propia o convertirla en una inversión, a través de la renta de alquiler, son tendencias muy marcadas en el mercado dominicano debido al atractivo financiero que generan.
Las propiedades inmobiliarias, en su mayoría, se pueden clasificar en comerciales o residenciales. Las propiedades de oficinas, minoristas, depósitos, hospitalidad o mixtas caen dentro de las propiedades comerciales, al igual que las propiedades residenciales que se tienen con el objetivo de arrendarlas. Por su naturaleza las comerciales pueden generar rendimiento por dos vías a partir de los ingresos por renta o la monetización de la revalorización de capital invertido.
Las características más comunes de las propiedades inmobiliarias, a diferencia de otra clase de inversión, son las siguientes: la indivisibilidad, no se puede fraccionar una propiedad inmobiliaria en pedazos; las características únicas, no hay dos propiedades idénticas; la ubicación inamovible, la cual tiene importante implicación en los distinto tipos de inversión. También, se diferencian en las restricciones sujetas a regulaciones gubernamentales que afecten las actividades de modificar tierra y propiedad existente, los sujetos y los procesos que participan en la transferencia de propiedad, así como otras restricciones que son naturales, exclusivas y relevantes del sector inmobiliario.
Al igual que muchos tipos de inversión, la inversión inmobiliaria puede tomar varias formas, deuda o capital, y se puede dar mediante mercado privado o público. Las inversiones de capital en bienes inmuebles se producen en los mercados privados, denominada también inversiones directas en bienes inmuebles.
La demanda mundial de la inversiones inmobiliarias ha ampliado el espectro de instrumentos de inversión en bienes raíces, dando origen a vehículos de inversión, pero indirectos. Las mismas son ofrecidas con simplicidad a los inversionistas individuales al brindar la oportunidad de invertir en bienes raíces, sin la necesidad de destinar grandes recursos a estas inversiones.
Estos vehículos de inversión pueden ser:
Los REITs son uno de los más utilizados a nivel mundial, tal es el caso de República Dominicana a través de los fondos de inversión como JMMB Fondos, mediante fideicomisos o inversión inmobiliaria. Estos venden participación de la estructura formada y recaudan las inversiones en los bienes inmuebles, regularmente se negocian públicamente, lo que facilita que sean más líquidas las propiedades que se adquieren con estos fondos y representan una inversión indirecta en propiedad inmobiliaria.
El éxito de una inversión de capital dependerá de varios factores, que incluyen la administración de la propiedad, las condiciones generales del mercado de bienes raíces, las condiciones económicas, así como el alcance y los términos de los financiamientos. Por lo que, una de las preguntas que más se hacen los inversionistas a la hora de tomar una decisión, es cuál será la rentabilidad y los riesgos de inversión, para luego definir como impactan en el portafolio de inversión.
Tanto la rentabilidad como el riesgo depende del tipo de inversión que se realicen, también es el caso de los REITs. Los REITs hipotecarios que invierten principalmente en hipotecas, son similares a los de renta fija. Mientras que los REITs de capital que invierten en propiedades comerciales o residenciales, son similares a las inversiones directas de capital en bienes inmuebles.
Mientras que la estrategia de comercial para los REITs de renta variables se basa en maximizar las tasas de ocupación de las propiedades y las rentas para maximizar los ingresos y los dividendos de los inversionistas, los REITs de capital al igual que otras compañías públicas, deben informar las ganancias por acción en función de los ingresos netos definidos por los principios de contabilidad generalmente aceptados (GAAP) a nivel internacional.
En la otra cara de la moneda se encuentran los riesgos, que están sujetos a la variabilidad en función de las condiciones económicas nacionales e internacionales, las condiciones inmobiliarias locales, la calidad en el registro de títulos y los niveles de las tasa de interés del mercado.
Además, los retornos de los inversionistas tanto de la deuda como de capital en activos inmobiliarios dependen, también, en gran medida de la capacidad de los propietarios o sus agentes para mantener los gastos controlados y operar con éxito las propiedades subyacentes. En el caso de alcanzar alto niveles de apalancamiento, la inseguridad que se genera es por no alcanzar los fondos suficientes para los pagos de intereses.
para alcanza rentabilidad, como para reducir riesgo, es importante que a la hora de tomar decisiones de inversión, individuales o empresariales, se consulte con asesores, expertos y equipos profesionales competentes para destinar sus recursos convenientemente.
Mercado de REITS dominicano
En la actualidad la República Dominicana cuenta con cuatro fondos de inversión inmobiliaria que manejaban un total de RD$ 4,148.00 millones en activos a diciembre de 2017[1], de los cuales RD$ 3,911.00 millones son patrimonio total. Estos fondos se encuentran distribuidos en cuatro Sociedades Administradoras de Fondos de Inversiones (SAFI): JMMB Fondos de Inversión, Pioneer Funds, Excel Fondos y Administradora de Fondos de Inversión (AFI) Popular. A mayo de 2018, el fondo de inversión inmobiliario de JMMB generó una rentabilidad en los últimos 360 días de 8.48%.
[1] Cifra obtenida de los estados financieros auditados de 2017 publicados en la Superintendencia de Valores de la República Dominicana.